Contratar una hipoteca tomando las mejores decisiones
Contratar una hipoteca es una acción de gran importancia, pues generalmente afectará a varios ámbitos de nuestra vida. Dar el paso de firmar una hipoteca, conlleva que debemos disponer de una parte generalmente importante de nuestros ingresos mensuales, al pago de sus recibos de préstamo.
Conviene actuar con precaución y prudencia, disponer de buena y amplia información sobre todo lo relacionado con la hipoteca, la cual la podremos conseguir en blogs, webs, revistas y foros especializados en el tema, consultando a expertos independientes, así como a través de experiencias y consejos que puedan ofrecernos nuestros familiares y amigos.
Nosotros queremos también ayudaros en el complicado mundo de la hipoteca ofreciéndoos las mejor información y experiencia que tenemos.
¿Cuantos tipos de hipoteca existen?
Debemos saber que existen tres tipos de hipoteca. Las hipotecas fijas, las variables y las mixtas. Vamos a ver cada tipo y sus ventajas e inconvenientes.
La hipoteca fija implica que desde el primer recibo hasta el último siempre pagaremos la misma cantidad de dinero. No habrá sobresaltos ni sorpresas. Se trata de una hipoteca independiente del Euribor o de cualquier otro índice de referencia. Si el Euribor sube y se pone por las nubes, si hemos firmado una hipoteca fija, a nosotros no nos afectará y eso será una gran ventaja. Pero tampoco nos llevaremos la alegría de ver nuestra cuota reducida en el caso de que el índice de referencia, que en la inmensa mayoría de las hipotecas es el Euribor, baje de sus posiciones. También podemos pensar en la ventaja de la hipoteca fija, en que como normalmente se trata de contratos de larga duración, 20, 25 o 30 años, al pagar siempre la misma cantidad de dinero, y supuestamente nuestros ingresos deben ir subiendo gracias a los aumentos de sueldo que se producen anualmente, al no crecer la cuota, esta nos resultará cada vez más asumible gracias a que nuestros ingresos teóricamente deberán ir aumentando año tras año.
Pero la hipoteca fija, además de que la cuota nunca se reduce aunque el Euribor descienda, también tiene el inconveniente que los bancos nos la ofrecen con un tipo de interés superior al de una hipoteca a interés variable. Así que debemos pensar que al principio, estaremos pagando más que si hubiéramos optado por una hipoteca variable. Y el problema es que no sabemos cuanto tiempo estaremos pagando más que por otra hipoteca variable: puede ser durante unos cuantos recibos, unos cuantos años, pero también puede ser durante toda la vida del préstamo, ya que el Euribor puede seguir estando bajo durante más años o subir muy poco en el futuro. Por lo tanto nadie nos podrá decir ni asegurar que al final de la hipoteca habremos pagado más o menos por una hipoteca fija que por una variable. Todo dependerá de nuestra intuición, pero si encontramos una hipoteca fija a un interés muy atractivo, puede ser interesante esta opción.
La hipoteca a interés variable se encuentra referenciada a un índice que generalmente es el Euribor. De hecho, la inmensa mayoría de las hipotecas están ligadas a este índice. Y se llama variable, porque el Euribor varia con el tiempo y puede subir o bajar y ello afectará a la letra mensual que pagamos por nuestra hipoteca, tomando el mismo sentido que el Euribor, es decir, si el Euribor sube, nuestra cuota subirá y si el Euribor baja nuestra cuota bajará. Por ello las hipotecas variables, se revisan cada cierto periodo de tiempo determinado, generalmente de 3, 6 o 12 meses. Se llama la revisión de la hipoteca, y en ella se comparará el valor que tuvo el Euribor en la última revisión con el valor que tiene actualmente y una vez revisada, nuestra cuota mensual será diferente. Con la hipoteca variable tenemos la ventaja de que empiezan con un interés más bajo que las fijas, y que si el índice de referencia baja, nuestra hipoteca se abaratará, pero también debemos saber que subirá la cuota, si tras la última revisión de la hipoteca, el índice ha seguido una tendencia alcista y se encuentra ahora con un valor superior a la anterior revisión.
El interés de la hipoteca variable estará compuesto por el valor del Euribor más un diferencial. Por ello, generalmente escuchamos ofertas bancarias como: Hipoteca a Euribor +1,20% o Hipoteca a Euribor + 0,99%… El porcentaje que aparece después del signo más, se llama diferencial y este valor se suma al valor del Euribor para saber cual es el interés que pagaremos por la hipoteca. Así que, cuanto más bajo sea el diferencial mejor. Pero también hay que tener presente, y eso ocurre con todas las hipotecas ya sean fijas, variables o mixtas, que los bancos las ofrecen ligadas a una serie de productos vinculados, como puede ser firmar con la entidad un seguro de hogar y de vida, un plan de pensiones, un seguro de protección de pagos, tener una cuenta nómina, domiciliar una serie de recibos, adquirir una tarjeta de crédito o débito y realizar un determinado número de compras o tener un gasto determinado con ella de forma periódica… son, como decimos los productos vinculados. En toda hipoteca existen muchas variables que giran en torno a ella y la determinan, y es muy importante conocer todos ellas, y estar informado de una amplia variedad de oferta hipotecaria, es decir, conocer muchas hipotecas antes de decidirnos por una de ellas. Puede que una hipoteca tenga un diferencial más bajo que otra, pero tal vez aquella que tiene el diferencial un poco más bajo conlleve muchos productos vinculados o comisiones que la hagan finalmente menos atractiva que la del diferencial un poco más elevado. Así que, hay que estar atento a todos los condicionantes o variables que determinan cada hipoteca, para acertar y tomar la mejor decisión final.
Las hipotecas mixtas en general, no nos terminan de gustar, porque ofrecen un tipo fijo al principio y después de 1, 2 o pocos años se convierten en variables. En realidad, las entidades financieras con este tipo de hipotecas, pretenden salvar el periodo actual en el que el Euribor se encuentra muy bajo, con un tipo fijo superior al valor actual del Euribor, y tras unos años en los que se piensa que el Euribor ya habrá empezado a subir, aprovechar sus valores superiores convirtiéndose la hipoteca fija en variable.
Si finalmente nos decantamos por una hipoteca variable, es conveniente que estemos un poco al tanto del Euribor. Si lleva una tendencia alcista, bajista o se encuentra estancado. Hemos de recordar que nos harán revisiones periódicas de la hipoteca y que nuestra cuota variará tras cada revisión.
Podemos utilizar una calculadora revisión de la hipoteca para saber cual será la variación de la cuota, si nos subirá la letra mensual, si nos bajará y cuanto. Así podremos llevan un control más preciso de nuestra hipoteca ya que sabremos cuanto dinero debemos de guardar para pagar la cuota hipotecaria y cuanto dinero podemos disponer para otros menesteres o para ahorrar si es posible.
¿Conviene realizar amortizaciones parciales? ¿Que interesa más?
Que firmemos una hipoteca con un plazo determinado, no significa que debamos cumplir ese plazo a rajatabla. También podremos acortar el tiempo de la hipoteca realizando amortizaciones parciales de la hipoteca en la modalidad de reducción de plazo. Si lo que queremos es reducir la cuota, podremos optar por la amortización parcial de la hipoteca en el modo de reducción de cuota.
La amortización parcial de la hipoteca consiste en realizar una aportación extraordinaria de dinero independiente de las letras mensuales que siempre habrá que satisfacerlas. Es importante que si pretendemos hacer una amortización parcial, sea con dinero que pensemos que no vamos a utilizar porque tendremos otra cantidad de dinero ahorrado por si surgen imprevistos.
Por ejemplo, si tenemos 10.000 euros ahorrados, podemos destinar 5000 euros para reducir cuota o plazo de nuestra hipoteca mediante una amortización parcial de la misma y dejar los otros 5.000 ahorrados.
Pero no debemos caer en el error de destinar todo nuestro dinero ahorrado en una amortización parcial y necesitar posteriormente ese dinero y tener que recurrir por ejemplo a un préstamo personal, donde los intereses son mucho más altos que los que se pagan por una hipoteca. En este caso, cometeríamos un error de envergadura pues perderíamos bastante dinero. Hecha esta salvedad, si finalmente vamos a realizar una amortización parcial, el banco nos preguntará si queremos reducir cuota o reducir plazo, y la mejor opción siempre dependerá de las necesidades y deseos del cliente. Si reducimos cuota, pagaremos menos en las letras siguientes y si reducimos plazo, nuestra hipoteca terminará antes.
Debemos también saber que si reducimos plazo, finalmente pagaremos también menos por nuestra hipoteca. Al reducir plazo los intereses bajan más que si reducimos cuota, porque siempre existen menos intereses cuanto menos tiempo dura una hipoteca.
Podemos utilizar una calculadora simuladora de amortización parcial de la hipoteca que nos ayude finalmente a tomar la mejor decisión.
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